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Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?

So berechnen Profis den Immobilienwert

Die Wertermittlung ist der Dreh- und Angelpunkt beim Kauf und Verkauf einer Immobilie. Verkäufer möchten wissen, welchen Bestpreis sie für ihr Haus oder ihre Wohnung auf dem Markt erzielen können. Käufer, die einen Kredit zur Finanzierung benötigen, erleichtern sich damit die Suche nach der Bank mit den besten Konditionen. An einer fachkundigen Bewertung führt kein Weg vorbei.

Die Ermittlung des Marktwerts ist fast schon eine Wissenschaft. Experten brauchen Knowhow, Markterfahrung, Fingerspitzengefühl und langjährige Praxis. Bei der Immobilienbewertung werden drei Verfahren angewandt, die jeweils eigene Vorteile haben und relevante Sachverhalte unterschiedlich gewichten.

Vergleichswertverfahren
Das ist jene Methode, die zumeist bei der privaten Nutzung von Immobilien, bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Reihen- und Doppelhäusern sowie auch bei Grundstücken verwendet wird. Verschiedene Merkmale wie Größe, Lage, Ausstattung, Baujahr und baulicher Zustand etc. werden miteinander verglichen. Mit Hilfe von Zuschlägen, beispielsweise für die schöne Aussichtslage und sonnige Orientierung, oder Abschlägen für Lärmbeeinträchtigung oder fehlende Infrastruktur wird der Vergleichswert ermittelt. Die ausreichende Zahl vergleichbarer Objekte vorausgesetzt, bildet dieses Verfahren die aktuelle Marktlage am besten ab, weil es zeigt, was Käufer im Moment zu zahlen bereit sind. Und weil im Rahmen der Wertermittlung häufig jener Preis gesucht wird, der bei einer Veräußerung erzielt werden kann, gilt es zugleich als das meistverwendete Verfahren. Es mag unkompliziert erscheinen, sollte aber nicht unterschätzt werden. Schließlich sollen nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden. Jede Immobilie ist auf ihre Art einzigartig, der Vergleich kann also knifflig sein.

Sachwertverfahren
Es gilt als die komplexeste und rechnerisch schwierige Methode, die zur Bewertung von Immobilien der eigenen Nutzung, wie z. B. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser, verwendet wird. Es kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn keine oder nicht genügend aktuelle Vergleichswerte ähnlicher Objekte vorliegen. Das ist gerade in ländlichen Lagen immer wieder der Fall oder, wenn Immobilien „aus der Reihe tanzen“, wie beispielsweise ein Haus mit außergewöhnlich großem Grundstück, eine luxuriöse Villa, ein historisches Bauernhaus etc. Beim Sachwert geht es im Wesentlichen um die Einschätzung, wie viel es kosten würde, ein bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen. Der zentrale Wert sind die Herstellungskosten für den fiktiven Neubau sowie den zugehörigen Außenanlagen. Von diesen Kosten wird je nach Alter des Hauses ein Betrag abgezogen, die sogenannte Alterswertminderung. Anschließend wird der Bodenwert (Wert des Grundstücks) unter Berücksichtigung von Dienstbarkeiten und möglichen Einschränkungen hinzugerechnet. Letztendlich fließen in die Bewertung bereits getätigte Sanierungsmaßnahmen, die beispielsweise den Endenergieverbrauch des Gebäudes senken, wie Wärmedämmung, Heizsystem, Fenster etc., und eventuell anstehende Instandhaltungsarbeiten ein. Allein für sich eignet sich diese Methode bei Kauf- oder Verkaufsabsichten nicht, weil sie das aktuelle Angebot-Nachfrage-Verhältnis nicht berücksichtigt und auch nicht abbildet, wie viel für die Liegenschaft aktuell auf dem Markt bezahlt werden würde. Der Sachwert unterliegt nicht den Schwankungen und Launen des Marktes und ist aussagekräftig, wenn es z. B. um die Versicherung einer Liegenschaft oder um einen Wert für die Besteuerung geht. Das Sachwertverfahren kommt auch zur Anwendung, wenn man die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens validieren möchte, weil es zu wenig Vergleichsobjekte gibt.

Ertragswertverfahren
Diese Methode kommt bei Anlageimmobilien zum Einsatz, die nicht selbst genutzt werden, sondern durch Vermietung und Verpachtung Erträge erzielen, wie z. B. Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Geschäfts- und Bürogebäude oder vermietbare Gewerbeflächen. Der Ertragswert besteht aus dem Boden- und dem Gebäudeertragswert. Er wird durch den nachhaltig erzielbaren Liegenschaftsertrag bestimmt und mit Hilfe spezieller Parameter ermittelt. Auch hier bedarf es hervorragender Marktkenntnis, weil sich die zukünftige wirtschaftliche Lage und damit die zu erwartenden, langfristigen Mieteinnahmen teilweise nur schwer prognostizieren lassen.

Verkehrswert
In der Praxis werden die verschiedenen Verfahren häufig kombiniert, um einen wirklich seriösen Verkehrswert zu erhalten. Die Liste aller zu berücksichtigenden, wertrelevanten Merkmale ist sehr lang. Die wichtigsten Faktoren betreffen sicherlich die Lage der Immobilie, Alter und Zustand, die Ausstattung sowie Angebot und Nachfrage. Aus den wesentlichen Unterlagen, wie z. B. Grundbuchauszug, Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sowie Baubewilligung bei Häusern oder Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertliste und Betriebskosten bei Wohnungen, ergeben sich zu beachtende Einflüsse.

Onlinebewertung oder Wertermittlung vor Ort
Wichtig für eine Wertermittlung und entscheidend für die Herangehensweise ist auch der Grund, warum man eine Immobilie bewerten möchte. Geht es um Erbschaft oder Schenkung, Gütertrennung bei einer Scheidung, die Finanzierung eines Hauskaufs oder um die Dokumentation des Wertes gegenüber dem Finanzamt? Ist der Richtwert einer Online-Wertermittlung ausreichend, weil man sich noch in der Überlegungsphase für die weitere Verwendung der Immobilie befindet oder braucht man eine ganz präzise Schätzung des Bewertungsprofis vor Ort, der alle preisrelevanten Faktoren berücksichtigt? Unsere Spezialisten für Liegenschaftsbewertung stehen in jedem Fall für eine seriöse Marktwerteinschätzung. Auf www.team-rauscher.at/
online-immobilienbewertung evaluieren die Team-Rauscher-Experten den aus der Datenbank errechneten Wert und Sie erhalten ein realistisches Preisband als Orientierungswert. Bei einem persönlichen Termin in der Immobilie beziehen die Profis neben den „Hard-Facts“, wie Größe, Lage, Zimmeranzahl, auch die „Soft-Facts“, die den Charme und die Atmosphäre einer Immobilie ausmachen, wie z. B. Raumschnitt, Ausrichtung und Aussicht, maßgefertigte Einbauten, Dachschrägen etc., mit ein.

Angebotspreis
Der Verkehrswert ist das Ergebnis der fachkundigen Schätzung und damit jener Preis, der sich voraussichtlich auf dem Markt erzielen lässt. Er bildet die Grundlage für den Angebotspreis. Weil sich viele Käufer einen Verhandlungserfolg wünschen, wird oft ein kleiner Preis-Spielraum einkalkuliert. Damit man sich durch einen überhöhten Angebotspreis nicht um ernsthafte Interessenten bringt, empfiehlt sich auch hier die Beratung durch Immobilienexperten.

 

„Zwischen Immobilienbewertung und Immobilienbewertung gibt es einen haushohen Unterschied. Wie realistisch der ermittelte Wert ist, hängt davon ab, wie hochwertig und akkurat die verwendete Datenbank für Vergleichswerte ist. Sie sollte nicht nur eine Kaufpreissammlung anzeigen, also alle Immobilientransaktionen der Vergangenheit, sondern auch über sämtliche Angebotsdaten aktueller Immobilien verfügen können. Bewertungsprofis sollten die Ergebnisse anschließend mit ihrem Erfahrungsschatz validieren.“

Elisabeth Rauscher, Geschäftsführerin
Team Rauscher und Finest Homes Immobilien