Immobilienpreise 2023 für die Region West
Das kosten Wohnungen, Häuser und Grundstücke in Großgmain und Wals-Siezenheim
In dieser fruchtbaren Ebene des Salzburger Beckens, die vom Untersbergmassiv eindrucksvoll abgeschlossen wird, entfaltet sich Salzburgs Gemüse- Eldorado. Das bevölkerungsreiche Gebiet zwischen Stadt und Staatsgrenze bietet mehr Arbeitsplätze, als es Einwohner hat, und punktet zudem mit guter Verkehrsanbindung und attraktivem Wohnraum.
Klein, aber oho! Das charakterisiert den Westen Salzburgs wohl am besten. Hier treffen Bauernhöfe auf Wohnbau, Industrie auf Landwirtschaft und Felder auf Berge. Wals-Siezenheim und Großgmain untermauern diese Gegensätze. Hier gibt es ein vielfältiges Immobilienangebot, dort finden sich kaum Transaktionen im Grundbuch. Auch die Quadratmeterpreise liegen weit auseinander. Wals-Siezenheim ist durch seine Stadtnähe preislich in etwa auf dem Niveau von Bergheim. 80 m² Wohnraum liegen je nach Alter, Lage und Zustand zwischen 300.000 und 620.000 Euro. Großgmain ist zwischen 20 und 25 Prozent günstiger. Im Schnitt kostet eine 3-Zimmer-Wohnung knapp über 400.000 Euro. Die Spanne reicht dabei von 265.000 bis 540.000 Euro.
Wer eines der selten angebotenen Reihenhäuser möchte, muss da schon tiefer in die Tasche greifen. In Wals-Siezenheim sind es im Durchschnitt über 700.000 Euro, für hochwertige Immobilien in Toplagen deutlich mehr. Objekte in Großgmain sind beim Quadratmeterpreis deutlich günstiger. Allerdings fällt der Unterschied im Kaufpreis aufgrund der tendenziell größeren Wohnflächen geringer aus. Preislich nahe beisammen liegen Einfamilienhäuser in Wals-Siezenheim und in Großgmain. Das liegt vor allem an den im Verhältnis größeren Grundstücken im ländlichen Großgmain. Objekte unter 1 Million Euro sind nur dann zu finden, wenn entweder das Grundstück entsprechend klein oder das Haus renovierungsbedürftig ist. Dann wird allerdings, wie allgemein üblich, immer der Baulandpreis als Untergrenze herangezogen. Ein anderes Bild zeigt sich in Wals-Siezenheim. Der Markt ist breiter, die Preisspanne größer. Ältere Häuser auf kleineren Grundstücken sind in Einzelfällen bereits ab rund 600.000 Euro zu haben. Schöne Villen in guten Lagen kratzen aber bereits häufig an der 1,5-Millionen-Euro-Grenze.
Noch deutlicher werden die Unterschiede beim Bauland. Die Preisspannen von 450 bis 800 Euro / m² in Großgmain und 690 bis 1.250 Euro / m² in Wals-Siezenheim sind nur bedingt aussagekräftig. In der Praxis sind nämlich die Bauparzellen in Großgmain deutlich größer, aber häufig mit einer geringeren baulichen Ausnutzbarkeit, wie es im Fachjargon heißt. Das bedeutet, dass mehr Quadratmeter Grund notwendig sind, um die gleiche Fläche an Wohnraum zu schaffen. Die wichtigste Kennzahl dafür ist die sogenannte GFZ (Geschoßflächenzahl). Eine GFZ von 0,3, wie häufig am Land zu finden, bedeutet z. B., dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück 300 Quadratmeter brutto oberirdische Wohnfläche gebaut werden dürfen. Da der Flächenbedarf für Wärmedämmung und Wände noch abgezogen werden muss, bleiben rund 240 Quadratmeter Netto-Wohnfläche (= „echte“, nutzbare Wohnfläche) übrig. In unserem Beispiel entspricht das z. B. drei 80 m² Wohnungen (ohne Dachausbauten oder Souterrains). Bei einer GFZ von 0,5 wie in dichter besiedelten Gegenden sind es dann schon ca. 400 Quadratmeter Netto- Wohnfläche auf einem Grund mit 1.000 Quadratmetern.
Für den privaten Häuslbauer ist diese Zahl häufig bedeutungslos. Bauträger hingegen bewerten Grundstücke immer vorwiegend basierend auf der baulichen Ausnutzbarkeit. Das erklärt den häufig deutlichen Preissprung bei Grundstücken in urbanen Zonen, wo mehr Wohnraum auf weniger Fläche entstehen kann. In der Praxis liegen daher Großgmain und Wals-Siezenheim bei den Quadratmeterpreisen weit auseinander. Doch ein großer „günstiger“ Grund kostet dann häufig genauso viel wie ein kleinerer „teurer“ Grund, der für den Wohnbau attraktiv ist.
